La mise en location d’un local commercial peut sembler une tâche immense, compte tenu de la complexité de la procédure. En vérité, le travail le plus important se fera lors de l’élaboration du bail commercial. Ce contrat qui lie le propriétaire du local et le locataire doit être rédigé en bonne et due forme. En attendant de trouver un preneur, découvrez quelles sont les différentes conditions à respecter pour mettre en location votre local commercial.
Ce qu’il faut savoir pour louer un local commercial
Le bail commercial, qu’est-ce que c’est ?
Le bail commercial est une entente mutuelle entre un locataire et un bailleur ou propriétaire de local commercial. Grâce à ce contrat, le propriétaire peut assigner librement l’espace mis en location à une activité commerciale ou artisanale.
En d’autres mots, un bail commercial est utile pour louer un local qui servira d’espace de coworking, d’entrepôt ou encore de lieu de vente. Toutefois, l’objectif de cette location doit être indiqué au bailleur, qui le précisera dans le contrat. Le bailleur peut être :
- Une entreprise ;
- Un particulier ;
- Une association.
Pour finir, l’intérêt de chacun des acteurs doit être pris en compte au moment de la signature du bail commercial.
Le bail commercial, à qui s’adresse-t-il ?
La grande majorité des professionnels font recours au bail commercial, quand il s’agit de mettre leurs locaux d activités commerciales en location. En ce qui concerne le statut des baux commerciaux, ce dernier est défini par les articles L.145-1, en conformité au Code du commerce.
Le Code du commerce définit les rapports entre le locataire et le bailleur du local dans lequel un fonds de commerce sera exploité. Ledit fonds pourrait appartenir à un commerçant ou encore à un industriel dont l’immatriculation figure dans le registre du commerce.
Le fonds de commerce peut également appartenir à un artisan-chef inscrit dans le répertoire des métiers, qu’il effectue ou non des échanges commerciaux.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Si vous désirez obtenir une dérogation dans le but de raccourcir la durée d’un bail commercial, il faudra opter pour un bail dérogatoire. Ce dernier, encore appelé bail précaire, est défini dans l’article L 145-5 inscrit dans le Code du commerce.
Ce type de bail convient notamment aux bailleurs ainsi qu’aux entrepreneurs, qui désirent trouver un local pour une durée inférieure aux 9 ans habituels. Toutefois, la période de validité de ce bail ne peut aller au-delà de 3 ans.
Il est possible de renouveler un bail dérogatoire à plusieurs reprises, à condition que chacun des baux ne dure pas plus de 3 années.
Quelle est la différence entre bail commercial et bail professionnel ?
Il est important de faire la nuance entre un bail commercial et un bail professionnel avant de louer un emplacement commercial. En effet, ces deux types de baux ne possèdent pas la même vocation, encore moins, le même usage.
Un bail professionnel est réservé aux personnes exerçant une profession libérale. Ainsi, il concerne uniquement les biens immobiliers mis en location dans le cadre d’une activité professionnelle libérale. De plus, la durée de validité de ce contrat est de 6 années au minimum.
De même, un bail professionnel sera résilié à condition que le locataire apporte des raisons valables à son bailleur, en passant par un courrier avec un accusé de réception. Il faudra également respecter le préavis de 6 mois, avant la rupture du bail professionnel.
Que doit comporter un bail commercial ?
L’objet du bail commercial
Avant la signature d’un bail commercial, il doit être indiqué dans ce dernier le type d’activité professionnelle qui sera exercée dans le local. Il peut être affecté administrativement à une activité artisanale ou commerciale.
Par ailleurs, le propriétaire du local a l’obligation de s’assurer que cet espace est adapté à l’activité du futur locataire ou investisseur. À titre d’exemple, le local d’activité commercial peut servir de restaurant, à condition qu’il soit conforme à la réglementation en vigueur pour une telle activité.
En vue de vous faciliter la tâche, il est possible de solliciter une agence immobilière ou tout professionnel de l’immobilier. Ceux-ci publieront des annonces immobilières. Aussi, ils savent comment choisir un locataire dont l’activité est adaptée aux caractéristiques de locaux commerciaux à louer.
La durée du contrat de location
Dans le contrat de location du local commercial, il doit également figurer la durée du bail commercial. En général, celle-ci est fixée à 9 années au minimum. Cela offre au professionnel un temps suffisant pour accroître son business et obtenir des revenus consistants.
Aussi, au terme du bail commercial, le locataire peut choisir de renouveler le contrat de bail ou d’y renoncer. Dans le cas où le bailleur choisirait de résilier le bail, le locataire bénéficie automatiquement de l’indemnité d’éviction. Cette clause locative s’appelle la « propriété commerciale ».
Le loyer exigé pour la location du local commercial
Le montant du loyer peut être défini en toute liberté par le bailleur. Toutefois, le locataire peut négocier afin d’obtenir un tarif plus raisonnable. Au cours des 9 années de location de locaux, il est possible d’effectuer une révision du loyer tous les 3 ans. Cela se fera suivant la progression de l’ILC (indice des loyers commerciaux).
Cette révision du loyer mensuel peut aussi être faite suivant l’ILAT (indice des activités tertiaires). En outre, il peut figurer dans le bail commercial, la clause d’indexation annuelle automatique. Cette dernière peut se révéler avantageuse, aussi bien pour le propriétaire/bailleur que pour le locataire.
Le Pas-de-porte
Hormis le montant du loyer, le propriétaire peut demander dans le bail commercial, le versement d’un droit d’entrée. Il est question ici du « pas-de-porte ». Ce montant est librement fixé par chacune des parties. Le pas-de-porte n’est pas un dépôt de garantie, car il ne sera pas remboursé par le propriétaire, une fois que le bail commercial vient à son terme.
Vous pouvez comparer cette somme à un supplément de loyer, puisque dans la majorité des cas elle peut être déduite des bénéfices du locataire. Par contre, elle représente une simple indemnité lorsqu’elle n’est pas déductible de ces bénéfices.
L’état des lieux
Autrefois, l’état des lieux n’était pas une procédure à réaliser impérativement pour louer une surface commerciale. Cependant, depuis l’adoption de la loi Pinel le 18 juin 2014, il est devenu obligatoire que cet état des lieux figure dans le bail commercial.
Il convient de procéder à l’état des lieux avant d’investir dans un local commercial. Cela doit également être fait à sa sortie. En outre, il doit être effectué au cas où le locataire choisit de céder à un tiers, son droit au bail commercial. Il en vaut de même pour la mutation du fonds de commerce à titre gratuit.
Aussi, l’état des lieux est obligatoire pour la signature d’un bail professionnel comme d’un bail dérogatoire.
La clause de sous-location
Une sous-location est un acte grâce auquel le locataire principal peut donner à un tiers, l’accès à la totalité ou à une partie du bien immobilier loué. Bien sûr, cela se fera en échange d’une contrepartie.
En réalité, ce procédé n’est pas autorisé par la loi. Cependant, une sous-location de bail commercial peut avoir lieu à condition qu’elle soit régie par une clause figurant dans le contrat. De même, certaines conditions cumulatives doivent être respectées. Il vous faudra :
- Une autorisation du bailleur/propriétaire à sous-louer ;
- Une invitation du propriétaire/bailleur à signer le contrat de sous-location.
La clause de résiliation du bail commercial
Il existe plusieurs cas dans lesquels un bail commercial pourra être résilié. En premier, le locataire a la possibilité de résilier ce contrat de location à la fin de chaque période triennale. En deuxième, la résiliation du bail commercial peut avoir lieu après que les deux parties ont convenu d’une entente à l’amiable.
En troisième, en cas d’impayés ou d’infraction à l’une des clauses résolutoires stipulées dans ce bail commercial, le bailleur peut le rappeler à l’ordre. Si aucune amélioration n’est constatée, cela conduit automatiquement à une résiliation du bail commercial.
En dernier, il est possible de demander une résiliation en justice, si le locataire ou le bailleur ne respecte pas ses engagements.