Le bail commercial est un contrat de location immobilière qui permet de disposer d’un local où mener une activité de commerce. Il est conclu entre un bailleur et un locataire pour une durée de neuf ans. À l’expiration du contrat de bail commercial, il existe plusieurs modalités pour renouveler son bail tant pour le locataire que pour le bailleur. Comment s’y prendre ?
Le droit au renouvellement du bail commercial
Tout contrat de bail commercial est conclu pour une durée minimum de neuf ans. À l’expiration de cette période, le locataire dispose d’un droit au renouvellement de sa location. Aucune clause dans le contrat de bail ne pourra interdire son renouvellement. Ainsi, le locataire peut reconduire sa location et poursuivre son activité.
Les conditions du droit au renouvellement
Peut exercer le droit au renouvellement, le locataire, c’est-à-dire l’exploitant du fonds de commerce dans les lieux loués. Ce droit est également reconnu au sous-locataire du preneur et éventuellement au cessionnaire du bail. Le locataire-gérant du fonds de commerce n’en a pas le droit.
Pour bénéficier du droit au renouvellement, il faut :
- Être titulaire d’un bail commercial ;
- Être inscrit au registre du commerce et des sociétés ;
- Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les locaux loués ;
- Avoir exploité le fonds de commerce au cours des trois dernières années précédant la date d’expiration du bail.
Les modalités d’exercice du droit au renouvellement
La demande de renouvellement est faite par le locataire et adressée au bailleur. Elle doit être obligatoirement transmise par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette exigence tient des dispositions de l’article L145-10 du code de commerce. À défaut, la demande sera frappée de nullité et le renouvellement annulé.
Le bailleur peut accepter ou refuser le renouvellement. En cas de refus, il pourrait se voir contraint de verser une indemnité d’éviction au locataire. Le renouvellement du bail est consacré dans un avenant signé par le locataire et par le bailleur. Cet accord doit comporter :
- Les modalités de révision du prix du loyer
- La durée du nouveau bail
- Le dépôt de garantie
Les exceptions du droit au renouvellement du bail
Bien que le droit au renouvellement soit d’ordre public, il existe des cas dans lesquels le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser une indemnité d’éviction. Il s’agit de :
- Non-respect des obligations par le locataire lors du bail précédent ;
- Motifs graves et légitimes constatés ;
- Projet de démolition des locaux pour cause de défectuosité ou d’insalubrité ;
- Transformation des locaux en immeuble d’habitation, etc.
Le renouvellement du bail à l’initiative du bailleur
Vers la fin du contrat de location, le propriétaire des lieux peut également proposer un renouvellement de bail à son locataire. Lorsqu’il prend cette initiative, le bailleur adresse un congé avec offre de renouvellement au locataire. Ce congé doit remplir certains critères afin d’être valide.
Les conditions du renouvellement par le bailleur
Le congé de renouvellement du bail avec offre de renouvellement est adressé par le bailleur au locataire. Il est notifié à ce dernier par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception au moins six mois avant l’expiration du bail précédent. C’est le délai minimum autorisé par les textes. Il est adressé au locataire en place dans les locaux loués ou au propriétaire exploitant le fonds de commerce.
Les modalités du renouvellement par le bailleur
Lorsque le bailleur entend faire une augmentation du loyer, il est recommandé qu’il le mentionne en même temps dans le congé. Il en est de même pour les éventuelles modifications des termes du contrat précédent. Le congé avec offre de renouvellement indique qu’il est mis un terme au bail en cours avec une offre de renouvellement.
Le locataire a le choix d’accepter le renouvellement du bail commercial ou de le refuser. Lorsqu’il accepte, il s’accorde à toutes ou partie des modifications apportées dans le nouveau bail de location. En général, toutes les modalités du contrat sont acceptées. C’est le nouveau montant du loyer qui est souvent contesté en raison d’une hausse qui parfois est conséquente.
Les effets du renouvellement
Lorsque le locataire est d’accord avec l’offre de renouvellement, celle-ci prend effet au terme du contrat précédent. Le bailleur peut toutefois se rétracter en invoquant des motifs graves et légitimes ou son droit d’option. Dans ces derniers cas, le renouvellement ne tient plus.
Le renouvellement du bail à l’initiative du locataire
Quand le bailleur ne se manifeste pas pour un renouvellement de bail dans les derniers mois du contrat, le locataire à la possibilité de le faire.
Les conditions du renouvellement par le locataire
Le locataire qui souhaite renouveler son bail commercial doit en faire la demande auprès de son bailleur six mois avant le terme du contrat en cours. Cette offre doit lui être envoyée par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les modalités du renouvellement par le locataire
Le locataire peut entre autres dans sa demande, proposer un loyer au bailleur. Dès la notification de la demande au bailleur, celui-ci dispose d’un délai de trois mois pour répondre. À défaut de réponse de sa part, le silence est considéré comme une acceptation.
En cas de refus du bailleur, le locataire a le droit de contester ou de demander une indemnité d’éviction dans un délai de deux ans. La réponse est également adressée au locataire par voie d’huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception.
Les effets du renouvellement
Lorsque le délai de six mois est respecté pour la demande de renouvellement, le bail prend fin à l’échéance normale. Le locataire a la possibilité de se rétracter après une demande de renouvellement infructueuse. Il doit ainsi faire part des motifs de sa rétractation.
La tacite prolongation du bail commercial
Au terme d’un bail commercial et en l’absence d’une demande de renouvellement du locataire ou d’un congé du bailleur, le bail se prolonge tacitement. Cette prolongation a une durée indéterminée et présente aussi bien des avantages que des inconvénients pour les deux parties.
Les modalités du bail commercial tacitement prolongé
Le bail commercial tacitement prolongé a une durée indéterminée. À ce titre, il peut prendre fin à tout moment. L’une des parties peut donc décider de mettre fin à la prolongation quand il le souhaite. Toutefois, quand le bail est prolongé, le bailleur et le locataire sont tenus de respecter les clauses du contrat précédent.
Le déplafonnement du loyer du bail commercial
Le bail qui se poursuit par tacite reconduction au-delà des neuf ans (durée minimale d’un bail commercial) et qui excède douze ans emporte un déplafonnement du loyer. C’est-à-dire que le bailleur peut faire réévaluer le prix du loyer. Cette réévaluation tient compte de la valeur locative du loyer au moment du renouvellement. Avant d’être appliquée, la réévaluation doit être justifiée au locataire.
Les conséquences de la tacite prolongation du bail
Le bail commercial tacitement prolongé allège les obligations vis-à-vis des parties. Elles ne sont plus obligées de respecter certains délais. Toutefois, cette forme de renouvellement n’est vraiment pas protectrice pour le locataire qui pourrait être évincé à tout moment.
Dans ce cas de prolongation, l’acquéreur n’est plus titulaire du droit de bail. Il ne pourra donc plus vendre son fonds de commerce. Ce dernier appartiendra au nouveau locataire des lieux après négociation avec le bailleur.