Les entreprises peuvent recourir à un bail commercial pour implanter leur siège ou leur commerce. Cela passe par la signature du contrat de location, dont la rédaction diffère de celui d’un local habitable. Le bail peut également être résilié par chacune des deux parties, et cela dans différentes situations. Que vous soyez propriétaire ou locataire, découvrez comment résilier un bail commercial.
La résiliation du bail commercial par le locataire
Le bail commercial s’étend sur une durée minimale 9 ans, mais il est possible d’y mettre fin avant qu’il vienne à son terme. Il existe une multitude de cas où un bail peut être résilié de manière anticipée par le locataire.
L’invalidité ou le départ à la retraite du locataire
Dans le cas où le locataire prend sa retraite, il lui sera possible de résilier son contrat de bail. Il y a également le cas de figure où celui-ci obtient une pension d’invalidité. Celle-ci peut lui faire bénéficier à tout moment d’un congé.
Cependant, le locataire a pour obligation d’attendre les 6 mois de préavis pour restituer le local au propriétaire. Par ailleurs, la demande de congé sera faite sur la base d’une lettre recommandée par acte d’huissier ou avec un accusé de réception.
Dans le cas d’un congé irrégulier, le bail commercial se poursuit et le locataire se doit de payer son loyer.
Le décès du locataire
Si le locataire vient à trépasser, cela entraînera instantanément la résiliation du contrat de location du local commercial. Toutefois, cela doit figurer dans les clauses contractuelles. Dès lors, le contrat de bail est adressé à chacun des héritiers.
Ces derniers doivent alors procéder à sa résiliation, en respectant les conditions du contrat tel que l’aurait fait le locataire partant à la retraite. En outre, il est possible aux héritiers d’exploiter le fonds de commerce ou de le céder.
Le refus de reconduire un bail commercial
Lorsque le propriétaire choisit de refuser le renouvellement du bail commercial, cela donne lieu à une résiliation du contrat. Une fois la demande de renouvellement du bail refusée, le bailleur dispose de 3 mois pour apporter les raisons de ce refus.
De même, les bailleurs ont la possibilité de donner un congé au locataire, à condition d’en préciser les motifs. Il faudra le faire 6 mois avant la période de fin du bail, en procédant par acte d’huissier.
La résiliation du bail commercial par le propriétaire
Résiliation pour cause de travaux dans le local
Le bailleur peut demander la résiliation du bail, afin d’effectuer des travaux dans le local commercial. Il peut s’agir de :
- Reconstruction du bâtiment ;
- Transformation du local commercial en local habitable ;
- Démolition de l’immeuble devenu insalubre ;
- Surélévation ou restauration du local.
Dans ce cas de figure, le bailleur a l’obligation de verser au locataire l’indemnité d’éviction. Il peut aussi lui accorder un local équivalent, pour remplacer le précédent. À cela devront s’ajouter une indemnité et les frais de déménagement payés par le propriétaire ou bailleur.
La reprise du local commercial
Si le propriétaire souhaite reprendre le local loué pour une activité commerciale, il peut donner congé au locataire. Toutefois, cette reprise a lieu seulement s’il désire habiter le local ou le faire occuper par un proche.
Les propriétés locatives peuvent être reprises pendant la période triennale ou au moment de renouveler le bail commercial. Le locataire bénéficie alors d’une période de 6 mois à la suite du congé, pour procéder à la réaffectation du local à son usage d’habitation.
En revanche, un bailleur ne peut reprendre le local si l’espace sert à l’hôtellerie, l’enseignement, ou à un usage hospitalier.
Manquement ou faute du locataire
Il peut arriver que le locataire soit la cause de la résiliation du bail commercial. En effet, lorsque celui-ci va à l’encontre de ses obligations, le bailleur peut mettre un terme au contrat de bail.
Pour ce faire, il devra procéder par recours au Tribunal de grande instance. Ce dernier pourra alors apprécier les faits reprochés, et autoriser la résiliation du bail s’il s’agit d’un motif grave.
Lorsque le locataire est pris en flagrant délit de non-respect d’une clause résolutoire, le bailleur peut lui accorder un délai d’un mois pour rectifier la situation. Si ce manquement se poursuit au-delà du délai, il pourra saisir un juge des référés qui constatera la résiliation du bail.
La procédure à suivre pour résilier un bail commercial
Résiliation triennale ou à l’amiable du bail
Le bail commercial est en général sujet à une révision, durant la période triennale. De même, les périodes triennales sont une occasion idéale pour résilier le bail commercial.
En outre, le bailleur et le locataire ont la capacité de mettre fin au bail en cours. Celle-ci se fera sur la base d’une entente entre les deux parties. Il s’agit d’une résiliation amiable.
Résiliation judiciaire d’un bail commercial
Une résiliation judiciaire consiste à mettre en œuvre la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail. Celle-ci permet au bailleur de forcer le locataire à quitter les lieux, en cas de faute grave commise par ce dernier. Ce sera au Tribunal de grande instance d’arbitrer le contentieux.
Cependant, s’il est reproché au locataire le non-paiement de plusieurs mois de loyer, le propriétaire effectuera une demande de résiliation par acte d’huissier.
Les indemnités liées à la résiliation de bail commercial
Si le locataire remplit toutes les conditions pour un renouvellement de bail et que celui-ci est quand même refusé, il bénéficie d’une indemnité d’éviction. Cette dernière est évaluée de différentes manières. Vous avez :
- L’indemnité de remplacement ;
- L’indemnité de déplacement ;
- Les indemnités accessoires.
De même, le propriétaire jouit d’une protection octroyée par certaines clauses stipulées dans le bail commercial.